Si eres propietario extranjero de una vivienda en España, ya sea residente o no residente, estás obligado a pagar ciertos impuestos. Estas obligaciones aplican independientemente de si utilizas la vivienda para uso propio o la tienes alquilada.
En este artículo, te explicamos los principales impuestos que afectan a los propietarios no residentes en España, cómo se aplican y cuáles son las diferencias con los residentes fiscales.
Diferencia entre residentes y no residentes fiscales en España
La diferencia entre residente y no residente en términos fiscales es clave para determinar qué impuestos debes abonar. Esta distinción no está relacionada con la tenencia de un permiso de residencia, sino con aspectos como:
- Permanecer más de 183 días al año en España.
- Tener el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos en el país.
- La residencia de tu cónyuge o hijos menores en España.
Si no cumples con estas condiciones, serás considerado no residente fiscal, y únicamente tributarás por los bienes y derechos situados en España.
Impuestos al comprar una vivienda en España
Cuando adquieres una vivienda en España, debes abonar impuestos específicos según el tipo de inmueble y el vendedor:
Vivienda usada o de segunda mano:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): este impuesto varía entre el 6% y el 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es del 10%.
Vivienda nueva:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): generalmente del 10%.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): oscila entre el 0,5% y el 2%, según la Comunidad Autónoma.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
El IRNR afecta a los propietarios no residentes según el uso que den a su vivienda:
1. Vivienda alquilada
Los no residentes deben tributar por los ingresos obtenidos del alquiler:
- Residentes en la UE, Islandia o Noruega: tipo impositivo del 19%. Pueden deducir gastos proporcionales al tiempo alquilado.
- Residentes fuera de la UE: yipo impositivo del 24%. Tributan sobre las rentas brutas, sin deducciones.
Plazo: La declaración se presenta trimestralmente.
2. Vivienda vacía o de uso propio
Los propietarios no residentes también tributan por los rendimientos imputados de su vivienda:
- Base imponible: 1,1% o 2% del valor catastral, según la última revisión catastral.
- Tipo impositivo: 19% para residentes en la UE, Islandia o Noruega; 24% para otros países.
Plazo: declaración y pago hasta el 31 de diciembre del año posterior al devengo.
3. Venta de la vivienda
Si vendes una propiedad, estás obligado a declarar la ganancia obtenida en un plazo de tres meses tras la venta:
- Retención del comprador: el comprador retendrá el 3% del precio de venta e ingresará esta cantidad en Hacienda como pago a cuenta del impuesto.
- Ganancia o perdida patrimonial: si la retención supera la cuota final, puedes solicitar la devolución del exceso.
Otros impuestos clave para no residentes
Impuesto sobre el Patrimonio (IP)
- Residentes: declaran su patrimonio global.
- No residentes: declaran únicamente bienes y derechos situados en España.
- Exenciones: los inmuebles cuentan con una exención de 700.000 € por titular.
- Tipo impositivo: varía entre el 0,2% y el 2,5%.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto local que grava la propiedad de inmuebles.
- Cálculo: se aplica un tipo al valor catastral del inmueble.
- Plazo: pago anual, generalmente entre septiembre y noviembre.
Plusvalía Municipal
- Definición: la plusvalía municipal, conocida oficialmente como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local en España que grava el aumento de valor que experimenta un terreno de naturaleza urbana durante el período en que una persona lo ha tenido en propiedad. Este incremento se mide desde que se adquiere el inmueble hasta que se transmite (ya sea por venta, donación o herencia).
- Sujeto pasivo. El impuesto afecta a los siguientes sujetos, dependiendo del tipo de transmisión:
- En caso de venta de un inmueble urbano:
- Lo paga el vendedor (transmitente), ya que es quien obtiene la ganancia patrimonial.
- Si hay pérdidas y no hay incremento de valor, no se debe pagar el impuesto (desde las reformas introducidas en 2021 tras una sentencia del Tribunal Constitucional).
- En caso de herencia o donación:
- Lo paga el heredero o donatario (adquirente), ya que son quienes reciben el bien inmueble.
- Excepciones:
- En transmisiones entre cónyuges en determinados regímenes de bienes gananciales, o en liquidaciones de sociedad de gananciales, puede haber exenciones.
- En casos donde el terreno no ha ganado valor, se puede alegar para no tributar, pero es fundamental acreditar esta pérdida documentalmente.
- En caso de venta de un inmueble urbano:
Impuesto especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes
Este impuesto aplica a sociedades domiciliadas en paraísos fiscales que posean inmuebles en España, con un tipo del 3% sobre el valor catastral.
Requisitos fiscales para residentes
Las personas que cumplen con alguna de las siguientes condiciones son consideradas residentes fiscales en España:
- Permanencia en España superior a 183 días al año.
- Núcleo principal de actividades o intereses económicos en el país.
- Residencia del cónyuge o hijos menores en España.
Como residente, estás obligado a declarar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por todos tus ingresos mundiales.
Declaración sobre bienes en el extranjero (720)
Si eres residente, debes declarar bienes y derechos situados en el extranjero cuando superen los 50.000 € en cualquiera de estos bloques:
- Bienes inmuebles.
- Cuentas bancarias.
- Valores, seguros o rentas.
- Bitcoin y criptoactivos (721).
Cumplir con las obligaciones fiscales en España puede ser complicado, especialmente para no residentes. En Salom Asesores, asesoría fiscal y contable en Oliva, te ayudamos a gestionar todos los impuestos relacionados con tus propiedades y actividades en España.
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